前言：公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。在目前的楼市里，住宅产品受到了政府重重政策的打压，限购、限贷、限价和限售等等，在加上房产税呼之欲出，利率上浮加码，住宅投资来自政策的风险越来越大。这一届的中央政府给住宅定了调：房住不炒，住宅要回归居住功能。如此一来民间投资出路渐窄，而不限购的公寓，其低总价产品受大众追捧。

我们针对菏泽网友做了一项简单的公寓调查，一起来看下：

40%网友购买意向强烈

多数网友表示，不管是自住还是投资，希望买一套属于自己的公寓，购买意向比较强烈。
投资自住各占50%

根据调查数据显示，在投资和自住方面，大家的选择比较平均，投资和自住客群各占50%。

43%毛坯 37%精装
更想按照自己想法装修

此外，在买精装还是毛坯问题上，网友意见更倾向购买毛坯稍多一点，想按照自己的想法装修。

那么，问题来了

在菏泽要不要投资一套公寓？
  先让我们了解一下菏泽的目前情况。

1、菏泽市未来规划  双环核心 区域中心

菏泽规划“双核”核心
（二环核心正包括万达广场）
万达广场 就是城市中心
的确在很多城市成为了现实

（菏泽主要四横道路）

（菏泽六纵道路）
根据菏泽市今年两会规划，菏泽要打造内环和外环，菏泽“二环‘规划，城市区域中心已基本确定，这将来基本是菏泽区域中心，菏泽迎来新规划，新的发展机遇。

2
菏泽未来交通多条高速 两条高铁 飞机场

(“米”字型高速公路规划图）

（飞机场）

菏泽机场位于菏泽市定陶区孟海镇，菏泽境内有两条高铁主线路交汇，在其余城市并不多见，一条为鲁南高铁，另一条则为直达香港的京九高铁。2020年，德商高速、东新高速、德上高速、菏鱼高速都已建成。

菏泽交通日益发达，外来商务人口必然增多，公寓酒店需求水涨船高。

3棚改继续 城市化加快公寓租房将成为市场刚需

谁棚改规模大，谁就成为人为制造的天量需求红利的受益城市。

棚改户大规模入市，三四线城市地产越来越火爆，大牌房企也在加速布局菏泽。

菏泽，2017年全市棚改量18.2287万户，全国排名第一。菏泽正在城市化加快，城市化的不断发展，市场对于单身公寓的需求只会越来越高。

4住宅限购 公寓成投资新宠不限购的公寓成了投资首选

今年，中国各大城市都开始限购，海南、济南等城市都对购房是刚需做出了明确的限制，而公寓在不限购范围之内，公寓或将成为下一轮炒房者的对象。

（笔者在万达公寓开盘现场）

（万达公寓开盘现场）

结论：
如果有闲钱投资，公寓是目前房产市场中最好的选择。

那如果购买公寓，怎么挑选好公寓？
看好公寓投资4大铁律再入手！

【铁律1】公寓投资，要在核心地段

一定要在核心地段，在经济密度高、人口密度高和交通条件成熟的地方购买，具备了以上条件，其租金一定非常不错，且回报率高。

比如，公寓选择在比较热闹地段、有高端租住需求的地方，例如大型购物中心附近（比如万达广场），这些白领、商务人士汇集的区域，公寓租金直接提升30%，获得高于普通公寓的租金回报。

【铁律2】配套齐全 最好有大商业

公寓一般选择地理位置优越、生活配套齐全、出行方便的地块进行开发。比如今年即将开业的万达广场，万达公寓就直接具备了完善的生活配套。

【铁律3】租金要有潜力 最高紧邻高端酒店

第三个就是租金。租金有潜力的公寓，长持是我会做的事情。我一定关心租金，还有未来的租金。现在好不好租，未来有没有潜力。

还是以菏泽万达公寓为例，有万达配套，3.6米层高，目前菏泽最高，而且紧邻全球连锁五星级酒店希尔顿酒店，升值潜力巨大，这也就是为什么万达公寓三次开盘，三次清盘的重要原因吧。

【铁律4】40-60平 低总价 最好低首付

房屋面积的大小要合适，用于出租的小户型，面积尽可能适当，不宜选择太大的房子，40-60平方米左右的房子，总价低，也最好出租，租金价格也合理。

按照市场情况，万达公寓附近的公寓租金有的已经到了1700-1800元/月，可以想象，万达今年开业后，万达公寓租金将达到菏泽新的水平。

能跑赢大势的公寓在用途上一定有过人之处，所以大家挑选时特别注意！